ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स (टीडीआर) विशेष क्षेत्रों में फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) लिमिट से अधिक होने की अनुमति देकर शहरी रियल एस्टेट विकास में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं. इस अवधारणा को बढ़ते शहरी क्षेत्रों में, विशेष रूप से उपनगरीय क्षेत्रों में महत्वपूर्ण महत्व प्राप्त हुआ है, जहां स्थान सीमित है और शहरी विस्तार आवश्यक है. टीडीआर डेवलपर्स को अतिरिक्त विकास अधिकार प्राप्त करने में सक्षम बनाकर बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं और शहरी विकास का समर्थन करता है.
ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स (टीडीआर) एक ऐसा तंत्र है जो भू-मालिकों को भूमि के एक पार्सल से दूसरे पार्सल में अपने विकास अधिकारों को ट्रांसफर करने में सक्षम बनाता है. यह आमतौर पर तब किया जाता है जब कोई सरकारी प्राधिकरण सार्वजनिक बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं के लिए भूमि प्राप्त करता है. मार्केट वैल्यू से कम दर पर मकान मालिकों को कैश के साथ क्षतिपूर्ति करने के बजाय, सरकार उन्हें TDR सर्टिफिकेट प्रदान करती है. ये सर्टिफिकेट भू-मालिकों को अपनी भूमि पर विकास अधिकारों का उपयोग करने या उन्हें नकद के लिए खुले बाजार में बेचने की अनुमति देते हैं.
TDRs दो प्राथमिक कार्य करता है:
शहरों को आमतौर पर उनके विकास के चरण के आधार पर वर्गीकृत किया जाता है, जैसे कि पूरी तरह से विकसित, मध्यम रूप से विकसित और स्पार्स रूप से विकसित जोन. टीडीआर आमतौर पर उन क्षेत्रों में वृद्धि को समर्थन देने के लिए पूरी तरह से विकसित क्षेत्रों से कम विकसित क्षेत्रों में ट्रांसफर किए जाते हैं.
उदाहरण के लिए, मुंबई जैसे शहर में, द्वीप शहर (दक्षिणी भाग) में उत्पन्न TDR का उपयोग उपनगर क्षेत्रों (उत्तरी भाग) में विकास के लिए किया जा सकता है. यह विधि स्थापित क्षेत्रों की सुरक्षा के साथ शहरी विस्तार से लाभ प्राप्त करने की अनुमति देती है.
टीडीआर के चार प्राथमिक प्रकार हैं:
कई शहरों में, स्लम टीडीआर का इस्तेमाल आमतौर पर निर्माण में किया जाता है, क्योंकि वे कम उपयोग वाली भूमि के पुनर्विकास का समर्थन करते हैं.
मुंबई जैसे शहरों में एक समृद्ध TDR मार्केट है, जहां डेवलपर्स अपनी प्रॉपर्टी के अनुमत विकास को बढ़ाने के लिए TDR सर्टिफिकेट खरीदते हैं. स्टॉक मार्केट की तरह, TDR ट्रेडिंग आपूर्ति और मांग के आधार पर चलती है, और मार्केट की स्थिति के आधार पर कीमतों में उतार-चढ़ाव होता है. हालांकि, ट्रेडिंग प्रोसेस पर कोई सरकारी नियंत्रण नहीं है, और अधिकांश लोग इस बात से अज्ञात रहते हैं कि TDR कैसे खरीदे जाते हैं या बेचे जाते हैं.
जबकि TDR को शहरी विकास के लिए एक मूल्यवान साधन के रूप में देखा जाता है, लेकिन इसके कई कारणों से आलोचना का सामना करना पड़ा है:
टीडीआर शहरी नियोजन में एक शक्तिशाली साधन साबित हुआ है, जो विकसित क्षेत्रों की सुरक्षा के दौरान अविकसित क्षेत्रों के विकास की सुविधा प्रदान करता है. हालांकि, अनियंत्रित बाजार और ओवरडेवलपमेंट और कीमत मुद्रास्फीति के लिए इसकी क्षमता वर्तमान चुनौतियां हैं. सरकारी निगरानी सहित एक संतुलित दृष्टिकोण, शहरी स्थिरता से एग्रीमेंट किए बिना TDR के लाभों को अनुकूल बनाने में मदद कर सकता है.