നിർദ്ദിഷ്ട മേഖലകളിൽ ഫ്ലോർ സ്പേസ് ഇൻഡെക്സ് (എഫ്എസ്ഐ) പരിധികൾ കവിയാൻ ഡെവലപ്പർമാരെ അനുവദിച്ച് നഗര റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വികസനത്തിൽ ട്രാൻസ്ഫറബിൾ ഡെവലപ്മെന്‍റ് റൈറ്റ്സ് (ടിഡിആർ) നിർണായക പങ്ക് വഹിക്കുന്നു. വളരുന്ന നഗര മേഖലകളിൽ, പ്രത്യേകിച്ച് സബർബൻ സോണുകളിൽ, സ്ഥലം പരിമിതവും നഗരവികസനവും ആവശ്യമായ സ്ഥലങ്ങളിൽ ഈ ആശയം ഗണ്യമായ പ്രാധാന്യം നേടി. അധിക വികസന അവകാശങ്ങൾ നേടാൻ ഡവലപ്പർമാരെ പ്രാപ്തമാക്കുന്നതിലൂടെ അടിസ്ഥാന സൗകര്യ പദ്ധതികളെയും നഗര വളർച്ചയെയും ടിഡിആർ പിന്തുണയ്ക്കുന്നു.
ട്രാൻസ്ഫറബിൾ ഡെവലപ്മെന്‍റ് റൈറ്റ്സ് (ടിഡിആർ) എന്നത് ഭൂവുടമകളെ അവരുടെ വികസന അവകാശങ്ങൾ ഒരു പാർസിൽ നിന്ന് മറ്റൊന്നിലേക്ക് ട്രാൻസ്ഫർ ചെയ്യാൻ പ്രാപ്തരാക്കുന്ന ഒരു സംവിധാനത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. പൊതു അടിസ്ഥാന സൗകര്യ പദ്ധതികൾക്കായി ഒരു സർക്കാർ അതോറിറ്റി ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുമ്പോൾ ഇത് സാധാരണയായി ചെയ്യുന്നു. വിപണി മൂല്യത്തിന് താഴെയുള്ള നിരക്കിൽ ഭൂവുടമകൾക്ക് പണം നൽകുന്നതിന് പകരം, സർക്കാർ അവർക്ക് ടിഡിആർ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു. ഈ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ ഭൂവുടമകളെ അവരുടെ സ്വന്തം ഭൂമിയിൽ വികസന അവകാശങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കാൻ അല്ലെങ്കിൽ പണത്തിനായി ഓപ്പൺ മാർക്കറ്റിൽ വിൽക്കാൻ അനുവദിക്കുന്നു.
TDRs രണ്ട് പ്രാഥമിക ഫംഗ്ഷനുകൾ നൽകുന്നു:
പൂർണ്ണമായും വികസിപ്പിച്ച, മിതമായി വികസിപ്പിച്ച, വിശാലമായി വികസിപ്പിച്ച മേഖലകൾ പോലുള്ള വികസന ഘട്ടത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി നഗരങ്ങളെ സാധാരണയായി തരംതിരിക്കുന്നു. ആ മേഖലകളിലെ വളർച്ചയെ പിന്തുണയ്ക്കുന്നതിന് പൂർണ്ണമായും വികസിപ്പിച്ച സോണുകളിൽ നിന്ന് കുറഞ്ഞ വികസിത മേഖലകളിലേക്ക് TDRകൾ സാധാരണയായി ട്രാൻസ്ഫർ ചെയ്യുന്നു.
ഉദാഹരണത്തിന്, മുംബൈ പോലുള്ള നഗരത്തിൽ, ദ്വീപ് നഗരത്തിൽ (ദക്ഷിണ ഭാഗം) ജനറേറ്റ് ചെയ്ത TDR ഉപനഗര പ്രദേശങ്ങളിൽ (വടക്കൻ ഭാഗം) വികസനത്തിനായി ഉപയോഗിക്കാം. സ്ഥാപിത മേഖലകളെ സംരക്ഷിക്കുമ്പോൾ നഗരവികസനത്തിൽ നിന്ന് പ്രയോജനം നേടാൻ ഈ രീതി വികസിപ്പിക്കാത്ത മേഖലകളെ അനുവദിക്കുന്നു.
നാല് പ്രാഥമിക തരം ടിഡിആറുകൾ ഉണ്ട്:
പല നഗരങ്ങളിലും, സ്ലം TDRകൾ സാധാരണയായി നിർമ്മാണത്തിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നു, കാരണം അവ ഉപയോഗിക്കാത്ത ഭൂമിയുടെ പുനർവികസനത്തെ പിന്തുണയ്ക്കുന്നു.
മുംബൈ പോലുള്ള നഗരങ്ങൾക്ക് ഒരു വളർന്നുവരുന്ന TDR മാർക്കറ്റ് ഉണ്ട്, അവിടെ ഡവലപ്പർമാർ അവരുടെ പ്രോപ്പർട്ടികളുടെ അനുവദനീയമായ വികസനം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് TDR സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ വാങ്ങുന്നു. സ്റ്റോക്ക് മാർക്കറ്റിന് സമാനമായി, ടിഡിആർ ട്രേഡിംഗ് വിതരണവും ഡിമാൻഡും അനുസരിച്ചാണ് നയിക്കുന്നത്, വിപണി അവസ്ഥകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി വിലകളിൽ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകൾ ഉണ്ട്. എന്നിരുന്നാലും, ട്രേഡിംഗ് പ്രക്രിയയിൽ സർക്കാർ നിയന്ത്രണം ഇല്ല, മിക്ക ആളുകൾക്കും TDRകൾ എങ്ങനെ വാങ്ങുകയോ വിൽക്കുകയോ ചെയ്യുന്നുവെന്ന് അറിയില്ല.
നഗരവികസനത്തിന്‍റെ വിലപ്പെട്ട ഉപകരണമായി TDR കണക്കാക്കുമ്പോൾ, നിരവധി കാരണങ്ങളാൽ ഇത് വിമർശനം നേരിട്ടു:
വികസിത മേഖലകളെ സംരക്ഷിക്കുമ്പോൾ വികസിപ്പിച്ച മേഖലകളുടെ വളർച്ച സുഗമമാക്കുന്ന നഗര ആസൂത്രണത്തിൽ TDR ഒരു ശക്തമായ ഉപകരണമായി തെളിയിച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നിരുന്നാലും, അനിയന്ത്രിത വിപണിയും ഓവർഡെവലപ്മെന്‍റിനും വിലക്കയറ്റത്തിനുമുള്ള അതിന്‍റെ സാധ്യതയും നിലവിലെ വെല്ലുവിളികൾ. സർക്കാർ മേൽനോട്ടം ഉൾപ്പെടെയുള്ള സന്തുലിതമായ സമീപനം, നഗര സുസ്ഥിരതയിൽ വിട്ടുവീഴ്ച ചെയ്യാതെ ടിഡിആറിന്‍റെ ആനുകൂല്യങ്ങൾ ഒപ്റ്റിമൈസ് ചെയ്യാൻ സഹായിക്കും.