ಟ್ರಾನ್ಸ್‌ಫರ್ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಟಿಡಿಆರ್) - ಪರಿಕಲ್ಪನೆ

ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಫ್ಲೋರ್ ಸ್ಪೇಸ್ ಇಂಡೆಕ್ಸ್ (ಎಫ್ಎಸ್ಐ) ಮಿತಿಗಳನ್ನು ಮೀರಲು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವ ಮೂಲಕ ನಗರ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯಲ್ಲಿ ಟ್ರಾನ್ಸ್‌ಫರ್ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಟಿಡಿಆರ್) ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತವೆ. ಈ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯು ಬೆಳೆಯುತ್ತಿರುವ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಉಪನಗರ ವಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯನ್ನು ಪಡೆದಿದೆ, ಅಲ್ಲಿ ಲೊಕೇಶನ್ ಸೀಮಿತವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ನಗರ ವಿಸ್ತರಣೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುವ ಮೂಲಕ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಯೋಜನೆಗಳು ಮತ್ತು ನಗರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು TDR ಬೆಂಬಲಿಸುತ್ತದೆ.

ಟ್ರಾನ್ಸ್‌ಫರ್ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಟಿಡಿಆರ್) ಭೂಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಭೂಮಿಯ ಒಂದು ಪಾರ್ಸಲ್‌ನಿಂದ ಇನ್ನೊಂದಕ್ಕೆ ಟ್ರಾನ್ಸ್‌ಫರ್ ಮಾಡಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಸರ್ಕಾರಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪಡೆದಾಗ ಇದನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ಭೂ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ನಗದು ಪರಿಹಾರ ನೀಡುವ ಬದಲು, ಸರ್ಕಾರವು ಅವರಿಗೆ TDR ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಬಳಸಲು ಅಥವಾ ನಗದುಗಾಗಿ ತೆರೆದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅನುಮತಿ ನೀಡುತ್ತವೆ.

TDR ಗಳು ಎರಡು ಪ್ರೈಮರಿ ಕಾರ್ಯಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸುತ್ತವೆ:

• ನಗರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮತ್ತು ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ: ಈಗಾಗಲೇ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ತೆರೆದ ಸ್ಥಳಗಳು ಅಥವಾ ಐತಿಹಾಸಿಕ ಲ್ಯಾಂಡ್‌ಮಾರ್ಕ್‌ಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುವಾಗ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಸುಧಾರಣೆಯ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯನ್ನು ಉತ್ತೇಜಿಸಲು ಸರ್ಕಾರವು ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತದೆ. ಪ್ರಮುಖ ಸ್ಥಳಗಳ ಮೇಲೆ ರಾಜಿ ಮಾಡದೆ ನಿಯಂತ್ರಿತ ನಗರ ವಿಸ್ತರಣೆಗೆ ಇದು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ.
• ಭೂ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಪರಿಹಾರ: ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡಾಗ, ಭೂ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ TDR ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳೊಂದಿಗೆ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದನ್ನು ಅವರು ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಭವಿಷ್ಯದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು ಅಥವಾ ಬಳಸಬಹುದು. ಇದು ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಹಣಕಾಸಿನ ಪರಿಹಾರಕ್ಕೆ ಪರ್ಯಾಯವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಭೂಮಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಇರಬಹುದು.

ನಗರಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ, ಮಧ್ಯಮವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ಮತ್ತು ವಿಚಿತ್ರವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ವಲಯಗಳಂತಹ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಹಂತದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ವರ್ಗೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಬೆಂಬಲಿಸಲು ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ವಲಯಗಳಿಂದ ಕಡಿಮೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಮುಂಬೈನಂತಹ ನಗರದಲ್ಲಿ, ದ್ವೀಪದ ನಗರದಲ್ಲಿ (ದಕ್ಷಿಣ ಭಾಗ) ಜನರೇಟ್ ಆದ TDR ಅನ್ನು ಉಪನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ (ಉತ್ತರ ಭಾಗ) ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಬಳಸಬಹುದು. ಈ ವಿಧಾನವು ಸ್ಥಾಪಿತ ವಲಯಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುವಾಗ ನಗರ ವಿಸ್ತರಣೆಯಿಂದ ಪ್ರಯೋಜನ ಪಡೆಯಲು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದದಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುತ್ತದೆ.

ನಾಲ್ಕು ಪ್ರೈಮರಿ ವಿಧದ ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳಿವೆ:

• ರೋಡ್ ಟಿಡಿಆರ್: ರಸ್ತೆ ವಿಸ್ತರಣೆ ಅಥವಾ ಸುಧಾರಣೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ.
• ಕಾಯ್ದಿರಿಸಿದ ಪ್ಲಾಟ್‌ಗಳು TDR: ಪಾರ್ಕ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೌಲಭ್ಯಗಳಂತಹ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಕಾಯ್ದಿರಿಸಿದ ಭೂಮಿಗಳಿಗೆ ಲಿಂಕ್ ಆಗಿದೆ.
• ಸ್ಲಮ್ TDR: ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸ್ಲಮ್ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿಯನ್ನು ಸುಲಭಗೊಳಿಸಲು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
• ಹೆರಿಟೇಜ್ TDR: ಹೆರಿಟೇಜ್ ಸೈಟ್‌ಗಳ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಪ್ರಯತ್ನಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ.

ಅನೇಕ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ, ಸ್ಲಮ್ ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅವುಗಳು ಬಳಕೆಯಾಗದ ಭೂಮಿಯ ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿಯನ್ನು ಬೆಂಬಲಿಸುತ್ತವೆ.

ಮುಂಬೈನಂತಹ ನಗರಗಳು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದುತ್ತಿರುವ ಟಿಡಿಆರ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ, ಅಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಗಳ ಅನುಮತಿಸಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ. ಸ್ಟಾಕ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಂತೆಯೇ, TDR ಟ್ರೇಡಿಂಗ್ ಅನ್ನು ಪೂರೈಕೆ ಮತ್ತು ಬೇಡಿಕೆಯಿಂದ ನಡೆಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಬೆಲೆಗಳು ಏರಿಳಿತವಾಗುತ್ತವೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಬಿಸಿನೆಸ್ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ಸರ್ಕಾರಿ ನಿಯಂತ್ರಣವಿಲ್ಲ, ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ಜನರು ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಹೇಗೆ ಖರೀದಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿಲ್ಲ.

TDR ಅನ್ನು ನಗರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಮೌಲ್ಯಯುತ ಸಾಧನವಾಗಿ ನೋಡಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಇದು ಹಲವಾರು ಕಾರಣಗಳಿಂದ ಟೀಕೆಗಳನ್ನು ಎದುರಿಸಿದೆ:

• ಓವರ್‌ಡೆವಲಪ್ಮೆಂಟ್: ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪ್ರಮುಖ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಲೊಕೇಶನ್ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ, ಇದು ಉಪನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ದಟ್ಟಣೆ, ಯೋಜಿಸದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮತ್ತು ಅತಿ ಒತ್ತಡದ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ.
• ಹೆಚ್ಚಿದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆಗಳು: ಟಿಡಿಆರ್‌ಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುವ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಒಟ್ಟಾರೆ ಯೋಜನೆ ವೆಚ್ಚಕ್ಕೆ ಸೇರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದರಿಂದಾಗಿ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೆಲೆಗಳು ಉಂಟಾಗುತ್ತವೆ. ಟಿಡಿಆರ್ ಬೆಲೆ ನಿಯಂತ್ರಣದ ಕೊರತೆಯು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಕಾರಣವಾಗಿದೆ.

ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ ವಲಯಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುವಾಗ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿರದ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಸುಲಭಗೊಳಿಸುವ ನಗರ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ TDR ಶಕ್ತಿಶಾಲಿ ಸಾಧನವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಾಬೀತಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಅನಿಯಂತ್ರಿತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮತ್ತು ಬೆಲೆ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ಸವಾಲುಗಳು. ಸರ್ಕಾರಿ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆಯನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಂತೆ ಸಮತೋಲಿತ ವಿಧಾನವು ನಗರ ಸುಸ್ಥಿರತೆಯನ್ನು ರಾಜಿಮಾಡಿಕೊಳ್ಳದೆ ಟಿಡಿಆರ್‌ನ ಪ್ರಯೋಜನಗಳನ್ನು ಉತ್ತಮಗೊಳಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ.