నిర్దిష్ట ప్రాంతాల్లో ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ (ఎఫ్ఎస్ఐ) పరిమితులను అధిగమించడానికి డెవలపర్లను అనుమతించడం ద్వారా పట్టణ రియల్ ఎస్టేట్ అభివృద్ధిలో ట్రాన్స్‌ఫర్ చేయదగిన అభివృద్ధి హక్కులు (టిడిఆర్) కీలక పాత్ర పోషిస్తాయి. ఈ భావన పెరుగుతున్న పట్టణ ప్రాంతాలలో, ముఖ్యంగా ఉపపట్టణ ప్రాంతాల్లో, స్థలం పరిమితం మరియు పట్టణ విస్తరణ అవసరమైన చోట గణనీయమైన ప్రాముఖ్యతను పొందింది. అదనపు అభివృద్ధి హక్కులను పొందడానికి డెవలపర్లకు వీలు కల్పించడం ద్వారా మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టులు మరియు పట్టణ వృద్ధికి TDR మద్దతు ఇస్తుంది.
ట్రాన్స్‌ఫరెబుల్ డెవలప్‌మెంట్ రైట్స్ (TDR) అనేది భూమి యజమానులు తమ అభివృద్ధి హక్కులను భూమి యొక్క ఒక భాగం నుండి మరొక భాగానికి బదిలీ చేయడానికి వీలు కల్పించే ఒక యంత్రాంగాన్ని సూచిస్తుంది. ప్రభుత్వ మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టుల కోసం భూమిని ప్రభుత్వ అధికారం పొందినప్పుడు ఇది సాధారణంగా చేయబడుతుంది. మార్కెట్ విలువ కంటే తక్కువ రేటుకు భూ యజమానులకు నగదుతో పరిహారం చెల్లించడానికి బదులుగా, ప్రభుత్వం వారికి TDR సర్టిఫికెట్లను అందిస్తుంది. ఈ సర్టిఫికెట్లు భూ యజమానులు తమ స్వంత భూమిపై అభివృద్ధి హక్కులను ఉపయోగించడానికి లేదా నగదు కోసం ఓపెన్ మార్కెట్‌లో వాటిని విక్రయించడానికి అనుమతిస్తాయి.
TDRలు రెండు ప్రాథమిక విధులను అందిస్తాయి:
పూర్తిగా అభివృద్ధి చెందిన, మధ్యస్థంగా అభివృద్ధి చెందిన మరియు విచిత్రంగా అభివృద్ధి చెందిన జోన్లు వంటి వాటి అభివృద్ధి దశ ఆధారంగా నగరాలు సాధారణంగా వర్గీకరించబడతాయి. ఆ ప్రాంతాల్లో వృద్ధికి మద్దతు ఇవ్వడానికి TDRలు సాధారణంగా పూర్తిగా అభివృద్ధి చెందిన జోన్ల నుండి తక్కువ అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాలకు బదిలీ చేయబడతాయి.
ఉదాహరణకు, ముంబై వంటి నగరంలో, ద్వీపం నగరం (దక్షిణ భాగం)లో జనరేట్ చేయబడిన TDR ఉపపట్టణ ప్రాంతాలలో (ఉత్తర భాగం) అభివృద్ధి కోసం ఉపయోగించవచ్చు. ఈ పద్ధతి స్థాపించబడిన జోన్లను రక్షించేటప్పుడు పట్టణ విస్తరణ నుండి ప్రయోజనం పొందడానికి అభివృద్ధి చెందని ప్రాంతాలను అనుమతిస్తుంది.
నాలుగు ప్రాథమిక రకాల టిడిఆర్లు ఉన్నాయి:
అనేక నగరాల్లో, స్లమ్ టిడిఆర్లు సాధారణంగా నిర్మాణంలో ఉపయోగించబడతాయి, ఎందుకంటే అవి ఉపయోగించని భూమి యొక్క పునర్అభివృద్ధికి మద్దతు ఇస్తాయి.
ముంబై వంటి నగరాలు ఒక అభివృద్ధి చెందుతున్న TDR మార్కెట్‌ను కలిగి ఉన్నాయి, ఇక్కడ డెవలపర్లు తమ ఆస్తుల అనుమతించదగిన అభివృద్ధిని పెంచడానికి TDR సర్టిఫికెట్లను కొనుగోలు చేస్తారు. స్టాక్ మార్కెట్ మాదిరిగానే, మార్కెట్ పరిస్థితుల ఆధారంగా ధరలు హెచ్చుతగ్గులకు లోనవుతూ, TDR ట్రేడింగ్ సరఫరా మరియు డిమాండ్ ద్వారా నడపబడుతుంది. అయితే, ట్రేడింగ్ ప్రక్రియ పై ప్రభుత్వ నియంత్రణ ఏదీ లేదు, మరియు చాలా మంది TDRలు ఎలా కొనుగోలు చేయబడతాయో లేదా విక్రయించబడతాయో తెలియదు.
పట్టణ అభివృద్ధి కోసం TDR ఒక విలువైన సాధనంగా చూసినప్పటికీ, ఇది అనేక కారణాల వలన విమర్శలను ఎదుర్కొంది:
అభివృద్ధి చెందిన జోన్లను రక్షించేటప్పుడు అభివృద్ధి చెందని ప్రాంతాల అభివృద్ధిని సులభతరం చేసే పట్టణ ప్రణాళికలో TDR ఒక శక్తివంతమైన సాధనంగా నిరూపించబడింది. అయితే, అనియంత్రిత మార్కెట్ మరియు అధిక అభివృద్ధి మరియు ధర ద్రవ్యోల్బణం కోసం దాని సామర్థ్యం ప్రస్తుత సవాళ్లు. ప్రభుత్వ పర్యవేక్షణతో సహా ఒక సమతుల్యమైన విధానం, పట్టణ స్థిరత్వంతో రాజీపడకుండా టిడిఆర్ ప్రయోజనాలను ఆప్టిమైజ్ చేయడానికి సహాయపడుతుంది.