अधिकांश सेवानिवृत्त व्यक्ति अक्सर अपने कार्य वर्षों के अंत के बाद फाइनेंशियल स्थिरता के बारे में चिंता करते हैं. स्थिर आय की अनुपस्थिति से हेल्थकेयर खर्च, दैनिक आवश्यकताओं और बुनियादी जीवन खर्चों को कवर करना मुश्किल हो जाता है. कई सीनियर सिटीज़न के पास प्रॉपर्टी है, लेकिन इसकी निश्चित प्रकृति के कारण इसे कैश में नहीं बदल सकते हैं. इस समस्या का समाधान करने के लिए, केंद्र सरकार ने 2007-08 केंद्रीय बजट में रिवर्स मॉरगेज की अवधारणा शुरू की, जो इस सामान्य समस्या का व्यावहारिक समाधान प्रदान करती है.
रिवर्स मॉरगेज नियमित होम लोन के विपरीत है. स्टैंडर्ड मॉरगेज में, कोई व्यक्ति प्रॉपर्टी के मालिक होने के लिए नियमित किश्तों में बैंक का भुगतान करता है. रिवर्स मॉरगेज में, एक सीनियर सिटीज़न जो घर का मालिक है लेकिन स्थिर आय नहीं है, वह नियमित भुगतान के बदले फाइनेंशियल संस्थान को प्रॉपर्टी दे सकता है. ये भुगतान दैनिक खर्चों और मेडिकल आवश्यकताओं को कवर करने में मदद करते हैं.
उधारकर्ता घर का मालिक रहता है और अपने जीवनकाल के दौरान बाहर जाने की आवश्यकता नहीं होती है. जब तक उधारकर्ता जीवित रहता है, तब तक लोन का पुनर्भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है. उनकी मृत्यु के बाद, बैंक या फाइनेंशियल संस्थान प्रॉपर्टी बेचता है. लोन चुकाने के बाद कोई भी अतिरिक्त राशि कानूनी वारिस को जाती है.
रिवर्स मॉरगेज सीनियर सिटीज़न को अपने बच्चों पर फाइनेंशियल रूप से निर्भर किए बिना स्वतंत्र रूप से रहने का एक तरीका प्रदान करता है. वे उन्हें उतार-चढ़ाव वाले किराए या प्रॉपर्टी वैल्यू के जोखिम से भी बचाते हैं.
जबकि रिवर्स मॉरगेज में व्यावहारिक लाभ होते हैं, तो यह भारत में चुनौतियों का सामना करता है. कई बुजुर्ग माता-पिता अपने बच्चों को प्रॉपर्टी ट्रांसफर करना पसंद करते हैं, जो उन्हें इस विकल्प का उपयोग करने से नहीं झिझकते हैं. रिवर्स मॉरगेज सिस्टम कैसे काम करता है, इस बारे में जागरूकता की कमी भी है.
इसके अलावा, रिवर्स मॉरगेज में अन्य प्रकार के लोन की तुलना में अधिक शुरुआती लागत होती है. ये लागतें लोन राशि का हिस्सा बन जाती हैं और समय के साथ बढ़ जाती हैं. एक अन्य समस्या प्रॉपर्टी की कीमतों और ब्याज दरों की बदलती प्रकृति से आती है, जो लोन की कुल वैल्यू को प्रभावित करती है.
लोन-टू-वैल्यू रेशियो यह तय करता है कि प्रॉपर्टी के बदले बैंक कितना पैसा देगा. भारत में, यह आमतौर पर प्रॉपर्टी की मार्केट वैल्यू के 60% से 75% तक होता है. पुराना उधारकर्ता, अधिक रेशियो प्रदान किया जाता है. यह रेशियो यह सुनिश्चित करता है कि पुनर्भुगतान को कवर करने और किसी भी कानूनी भ्रम से बचने के लिए लोन अवधि के अंत में प्रॉपर्टी में पर्याप्त वैल्यू रखी जाए.
भारत में रिवर्स मॉरगेज स्कीम फिक्स्ड-टर्म लोन या लाइफटाइम भुगतान सहित विभिन्न अवधि के विकल्प प्रदान करती हैं. एक निश्चित अवधि में, मासिक भुगतान कुछ वर्षों तक जारी रहता है. लाइफटाइम भुगतान विकल्प में, उधारकर्ता को जीवित रहने तक पैसे प्राप्त होते हैं. फाइनेंशियल संस्थान उधारकर्ता की आयु, स्वास्थ्य और प्रॉपर्टी वैल्यू के आधार पर विकल्प चुनते हैं.
प्रॉपर्टी का मूल्यांकन रिवर्स मॉरगेज में प्रमुख भूमिका निभाता है. एक सर्टिफाइड वैल्यूयर लोन अप्रूव करने से पहले घर के मार्केट की कीमत का आकलन करता है. यह मूल्यांकन प्रॉपर्टी की लोकेशन, आयु, निर्माण क्वालिटी और वर्तमान मार्केट ट्रेंड को ध्यान में रखता है. इस रिपोर्ट के आधार पर, फाइनेंशियल संस्थान लोन राशि और डिस्बर्समेंट की शर्तों को सेट करता है.
रिवर्स मॉरगेज के तहत प्राप्त नियमित मासिक भुगतान को आय नहीं माना जाता है, इसलिए वे भारतीय कानून के तहत टैक्स योग्य नहीं हैं. यह सीनियर सिटीज़न के लिए टैक्स-फ्री कैश फ्लो प्रदान करता है. हालांकि, जब प्रॉपर्टी को लोन चुकाने के लिए बेचा जाता है, तो प्रॉपर्टी खरीदने के समय वैल्यू में बदलाव के आधार पर कैपिटल गेन टैक्स लागू हो सकता है.
रिवर्स मॉरगेज का पुनर्भुगतान आमतौर पर उधारकर्ता की मृत्यु या स्थायी रूप से घर से बाहर जाने के बाद शुरू होता है. फाइनेंशियल संस्थान लोन रिकवर करने के लिए प्रॉपर्टी बेचता है. अगर सेल वैल्यू लोन राशि से अधिक है, तो शेष राशि कानूनी वारिस को दी जाती है. अगर प्रॉपर्टी लोन वैल्यू को कवर नहीं करती है, तो बैंक नुकसान का भुगतान करता है और वारिस से अतिरिक्त भुगतान की मांग नहीं करता है.
रिवर्स मॉरगेज सीनियर सिटीज़न को बिना बेचे या बाहर जाने के अपनी प्रॉपर्टी की वैल्यू एक्सेस करने की अनुमति देता है. वे नियमित आय प्रदान करके और दूसरों पर निर्भरता को कम करके मन की शांति प्रदान करते हैं. हालांकि उनके कुछ नुकसान हैं और अभी भी भारत में व्यापक रूप से अपनाए गए नहीं हैं, लेकिन अधिक जागरूकता और बेहतर नियम आने वाले वर्षों में बुजुर्गों के लिए एक विश्वसनीय सहायता प्रणाली बना सकते हैं.