हाल के वर्षों में, रियल एस्टेट की वृद्धि मेट्रो और टियर-I शहरों से छोटे शहरों की ओर बढ़ गई है, जिसे टियर-II और टियर-III शहरों के नाम से जाना जाता है. सरकारी स्कीम जैसे हाउसिंग फोर ऑल और स्मार्ट शहरों ने इस बदलाव को सपोर्ट किया है. मेट्रो में उच्च प्रॉपर्टी की लागत, सीमित भूमि और बढ़ते रहने के खर्चों ने डेवलपर्स और घर खरीदने वाले लोगों को इन उभरते शहरों पर नज़र डाल दी है, जो अब स्थिर कीमत वृद्धि और बुनियादी ढांचे में सुधार के कारण बेहतर इन्वेस्टमेंट अवसर प्रदान करते हैं.
कई टियर-II और टियर-III शहरों में ऑटोमोबाइल, इंजीनियरिंग, टेक्सटाइल्स, फार्मास्यूटिकल्स और कैपिटल गुड्स जैसे मजबूत कौशल-आधारित उद्योग हैं. इनके साथ-साथ, बहुराष्ट्रीय कंपनियां, विशेष रूप से आईटी और आईटी-सक्षम सेवा क्षेत्र में, किफायती कुशल श्रम, कम ओवरहेड लागत और बिज़नेस-फ्रेंडली नीतियों के कारण ऑफिस स्थापित कर रही हैं. इन क्षेत्रों में बढ़ती डिस्पोजेबल आय ने कंपनियों और डेवलपर्स को इन तेजी से बढ़ते और आशाजनक बाजारों में इन्वेस्ट करने के लिए प्रोत्साहित किया है.
जवाहरलाल नेहरू राष्ट्रीय शहरी नवीकरण मिशन, सभी के लिए आवास और स्मार्ट सिटी जैसे कार्यक्रमों को भौतिक बुनियादी ढांचे, स्वास्थ्य सेवा और शैक्षिक सुविधाओं, किफायती आवास और रोज़गार केंद्र जैसी सामाजिक सुविधाओं के मामले में कुल विकास प्राप्त करके इन शहरों के प्रति मेट्रो से दबाव को दूर करने के लिए डिज़ाइन किया गया है.
सक्रिय सरकारी पहलों के परिणामस्वरूप ग्रीनफील्ड एयरपोर्ट, फ्लाईओवर, बाईपास, औद्योगिक कॉरिडोर, मेट्रो और बस रैपिड ट्रांसपोर्ट सिस्टम के रूप में बेहतर बुनियादी ढांचे की सुविधाएं मिली हैं. बेहतर कनेक्टिविटी और मूवमेंट में आसानी ने इन शहरों को अधिक सुलभ और आसान बना दिया है.
ये शहर अपेक्षाकृत कम दर, कम श्रम और कच्चे माल की लागत और निर्माण की तेज़ गति पर बड़े भूमि संसाधनों की उपलब्धता प्रदान करते हैं. इसके अलावा, स्थिर कीमत में वृद्धि और बढ़ती मांग के परिणामस्वरूप डेवलपर्स और इन्वेस्टर्स के लिए इन्वेस्टमेंट पर स्थिर और अधिक रिटर्न मिला है. ये शहर कई किफायती और मिड-सेगमेंट हाउसिंग विकल्प प्रदान करते हैं.
कई टियर-II और टियर-III शहरों में रिवर्स माइग्रेशन देखा जा रहा है. मेट्रो में जाने वाले लोग बेहतर वर्क-लाइफ बैलेंस के लिए अपने घरों में वापस आ रहे हैं. इस ट्रेंड के कारण इन शहरों में रेजिडेंशियल हाउसिंग और छोटे ऑफिस स्पेस की अधिक मांग हुई है. परिवार ऐसे सेटलमेंट को पसंद करते हैं जहां लागत कम होती है, और रिमोट वर्क प्रोफेशनल्स को किसी भी स्थान से अपनी नौकरियां जारी रखने की अनुमति देता है. इसके परिणामस्वरूप, छोटे शहरों में रियल एस्टेट की वृद्धि स्थिर गति प्राप्त कर रही है.
भारतनेट के तहत फाइबर ऑप्टिक कनेक्टिविटी और बेहतर मोबाइल नेटवर्क कवरेज सहित सरकार के डिजिटल पुश ने इन शहरों के आर्थिक दायरे को बढ़ा दिया है. तेज़ इंटरनेट छोटे बिज़नेस को बढ़ने, दूरस्थ नौकरियों को एक्सेस करने और विस्तार के लिए डिजिटल भुगतान करने की अनुमति देता है. यह डिजिटल समावेशन दैनिक जीवन में सुधार करता है और नए बिज़नेस को आकर्षित करता है, जिससे रियल एस्टेट को कमर्शियल और रेजिडेंशियल दोनों खरीदारों के लिए अधिक व्यवहार्य बनाता है.
कई टियर-II और टियर-III शहरों में उच्च शिक्षा संस्थान और विशेष प्रशिक्षण केंद्र विकसित किए जा रहे हैं. इनमें इंजीनियरिंग कॉलेज, मैनेजमेंट स्कूल और वोकेशनल ट्रेनिंग इंस्टीट्यूट शामिल हैं. गुणवत्तापूर्ण शिक्षा की उपस्थिति युवाओं को अपने घरेलू शहरों में जड़ित रखती है और बड़े शहरों में माइग्रेशन को कम करती है. स्थानीय लोगों में रहने वाली युवा आबादी लंबी अवधि की हाउसिंग मांग बनाती है, जिससे डेवलपर और इन्वेस्टर को समान रूप से लाभ मिलता है.
ई-कॉमर्स के बढ़ने से छोटे शहरों में वेयरहाउसिंग और लॉजिस्टिक सुविधाओं में तेजी से वृद्धि हुई है. कंपनियां सस्ती भूमि और ग्रामीण और शहरी बाजारों के निकटता के कारण वेयरहाउसिंग के लिए टियर-II और टियर-III शहरों को पसंद करती हैं. ये लॉजिस्टिक्स हब न केवल नौकरियां पैदा करते हैं बल्कि कमर्शियल प्रॉपर्टी के विकास को भी बढ़ावा देते हैं. औद्योगिक रियल एस्टेट की स्थिर मांग से शहर की समग्र वृद्धि को आगे बढ़ाया.
छोटे शहरों में प्रदूषण का स्तर कम होता है और मेट्रो की तुलना में अधिक हरित क्षेत्र होते हैं. यह पर्यावरणीय धार एक प्रमुख कारण बन रहा है कि कई परिवार टियर-II और टियर-III शहरों में रहते हैं. स्वच्छ हवा, खुले स्थान और कम ट्रैफिक जीवनयोग्यता कारक को बढ़ाता है. यह सीधे आवासीय मांग को बढ़ाता है और बिल्डर को प्राकृतिक आसपास के सम्मान के लिए क्वालिटी हाउसिंग में इन्वेस्ट करने के लिए प्रोत्साहित करता है.
उपरोक्त कारकों के अलावा, टियर-II और III शहर मेट्रो से जुड़े नुकसान को कम करते हैं, जैसे जीवन की कम गुणवत्ता, जीवन की उच्च लागत, महंगे परिवहन, अपर्याप्त बुनियादी ढांचे और महंगे हेल्थकेयर और शैक्षिक सुविधाओं. हाल ही के समय में, कुछ उभरते टियर-II और III शहर पश्चिम में वडोदरा, सूरत, नासिक और नागपुर हैं; कोयम्बटूर, कोच्चि, मंगलौर, तिरुवनंतपुरम और दक्षिण में वाईज़ैग; पूर्व में भुवनेश्वर; और उत्तर में चंडीगढ़, मोहाली, पंतनगर, रुद्रपुर, लखनऊ, कानपुर, इंदौर और जयपुर.
नेशनल हाउसिंग बैंक-रेसिडेक्स के अनुसार, दो वर्ष के क्षितिज पर, टियर-II और III शहरों में स्थिर कीमत में वृद्धि हुई है. सूरत में प्रॉपर्टी की कीमतें 20% तक बढ़ी, इसके बाद 14.72% तक नागपुर, 10.90% तक रायपुर, 9.80% तक गुवाहाटी और 9.29% तक लखनऊ.
टियर-II और टियर-III शहर तेज़ी से बढ़ रहे हैं क्योंकि वे जीवन की बेहतर लागत, बेहतर बुनियादी ढांचे और मजबूत सरकारी सहायता प्रदान करते हैं. ये शहर अधिक कनेक्टेड और स्व-पर्याप्त हो रहे हैं, जिससे वे परिवार और बिज़नेस के लिए आदर्श बन रहे हैं. जैसे-जैसे अधिक कंपनियां और कार्यकर्ता इन क्षेत्रों में अपना ध्यान बदलते हैं, छोटे शहरों में रियल एस्टेट आने वाले वर्षों में अधिक महत्वपूर्ण होने की संभावना है.
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