रेरा एक्ट के बारे में सब कुछ जानें

रियल एस्टेट देश के सबसे बड़े सेक्टर में से एक है. हजारों बिल्डरों के साथ, धोखेबाजों की कोई कमी नहीं है. प्रोजेक्ट परित्याग और देरी आम समस्याएं हैं, प्रॉपर्टी खरीदारों को होने वाली समस्याएं. ऐसी समस्याओं को दूर करने के लिए, GOI ने 2016 में रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) एक्ट पारित किया. एक्ट न केवल प्रॉपर्टी खरीदारों की सुरक्षा करता है, बल्कि प्रॉपर्टी प्रदाताओं की भी सुरक्षा करता है. प्रॉपर्टी के संभावित मालिक के रूप में, आपको रेरा के दिशानिर्देशों के बारे में जानकारी होनी चाहिए. अधिक जानने के लिए पढ़ते रहें.

रेरा का पूरा रूप रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी है. पारदर्शिता बढ़ाने और प्लॉट, फ्लैट या रियल एस्टेट प्रोजेक्ट बेचने के बीच उत्पन्न समस्याओं को दूर करने के लिए रेरा एक्ट पारित किया गया था. रेरा विवाद के तेज़ निवारण और अपील सुनने के लिए अपीलीय न्यायाधिकरणों की स्थापना के लिए भी जिम्मेदार है.
प्रत्येक रियल एस्टेट डेवलपर, बिल्डर और एजेंट को रेरा के साथ अपने आगामी प्रोजेक्ट को रजिस्टर करना होगा. रेरा के लिए रजिस्टर करने के बाद ही रियल एस्टेट प्रोजेक्ट का विज्ञापन और मार्केट कर सकते हैं और ग्राहक से बुकिंग की अनुमति दे सकते हैं. 500 वर्ग किलोमीटर से अधिक या आठ से अधिक फ्लैट शामिल किसी भी प्रोजेक्ट को संबंधित राज्य के रेरा के साथ रजिस्टर करना आवश्यक है.
हर राज्य का अपना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी है. आप राज्य की रेरा वेबसाइट पर आगामी रेरा-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट देख सकते हैं. अगर आप वेबसाइट पर कोई प्रोजेक्ट नहीं पा रहे हैं, तो उस प्रोजेक्ट के डेवलपर ने रेरा के साथ रजिस्टर नहीं किया है, और संभावनाएं हैं कि वे फ्लैट या प्लॉट गैरकानूनी रूप से बेच रहे हैं. 

रेरा प्रॉपर्टी खरीदारों को स्पष्ट लाभ प्रदान करता है. हालांकि, यह बिल्डर और रियल एस्टेट एजेंट के अधिकारों की भी सुरक्षा करता है.

कार्पेट एरिया स्टैंडर्डाइज़ेशन

रेरा से पहले, कोई परिभाषित मानक नहीं था जिसके द्वारा बिल्डर्स ने प्रोजेक्ट की कीमत की गणना की. कीमतों को बढ़ाने के लिए कार्पेट एरिया को बढ़ाने वाले बिल्डरों की घटनाएं प्रचलित थीं. हालांकि, रेरा ने मानकीकृत किया है कि बिल्डर कार्पेट एरिया को कैसे मापते हैं.
प्रति रेरा, कार्पेट एरिया को फ्लैट के नेट यूज़ेबल फ्लोर एरिया के रूप में परिभाषित किया जाता है. इस क्षेत्र में बाहरी दीवारों, विशेष बालकनी या वरांडा क्षेत्र, विशेष ओपन टेरेस एरिया और सेवा शाफ्ट के तहत कवर किए गए क्षेत्र शामिल नहीं हैं. हालांकि, कार्पेट एरिया में फ्लैट की इंटरनल पार्टिशन दीवारों द्वारा कवर किए गए क्षेत्र शामिल हैं.

इच्छित उद्देश्यों के लिए खरीदार के फंड का उपयोग करना

रेरा रजिस्ट्रेशन के दौरान, डेवलपर को एफिडेविट के साथ एप्लीकेशन को सपोर्ट करना होगा. हलफनामे में एक बिंदु यह बताता है कि डेवलपर को अनुसूचित बैंक में बनाए गए एक अलग अकाउंट में प्रॉपर्टी खरीदारों से एकत्र किए गए फंड का 70% जमा करना चाहिए.
राशि केवल निर्माण और भूमि की लागत को कवर करनी चाहिए. प्रोजेक्ट इंजीनियर, आर्किटेक्ट और चार्टर्ड अकाउंटेंट को इस तरह की लागत की आवश्यकता को सत्यापित करना होगा. डेवलपर के पास फाइनेंशियल वर्ष के अंत के छह महीनों के भीतर ऑडिट किए गए अकाउंट होने चाहिए. उपयोग किए गए फंड को ऊपर दिए गए प्रतिशत का पालन करना चाहिए. यह सुनिश्चित करता है कि खरीदार के फंड का कोई अपमान न हो.

रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना

रेरा अधिनियम लागू करने वाले प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश के पास रियल एस्टेट के मुद्दों को हल करने के लिए अपना अपीलीय न्यायाधिकरण होना चाहिए. अपीलीय न्यायाधिकरण एक समिति है जो रेरा प्राधिकरणों द्वारा हल न किए गए बिल्डर, एजेंट या खरीदारों द्वारा की गई अपीलों से निपटने के लिए जिम्मेदार है.

संरचनात्मक दोषों के लिए क्षतिपूर्ति

प्रॉपर्टी खरीदने के बाद, अगर आपको कोई स्ट्रक्चरल दोष या सेवा क्वालिटी की समस्या आती है, तो आप कब्जे के पांच वर्षों के भीतर बिल्डर को सूचित करने के हकदार हैं. बिल्डर को खरीदार से रिपोर्ट प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर ऐसे किसी भी नुकसान की मरम्मत करनी होगी. साथ ही, मरम्मत बिना किसी लागत के की जानी चाहिए. अगर बिल्डर निर्दिष्ट समयसीमा के भीतर नुकसान का समाधान नहीं करता है, तो आप उपयुक्त क्षतिपूर्ति के हकदार होंगे.

एडवांस भुगतान नियम

बिल्डर या डेवलपर कॉन्ट्रैक्ट में प्रवेश करने के बाद ही आपका एडवांस या डिपॉज़िट ले सकते हैं. एग्रीमेंट बनाने के बाद, बिल्डर प्रॉपर्टी की लागत के 10% से अधिक एडवांस स्वीकार नहीं कर सकता है. सेल एग्रीमेंट में प्रोजेक्ट डेवलपमेंट स्पेसिफिकेशन, प्रॉपर्टी के कब्जे की तिथि, डिफॉल्ट के मामले में बिल्डर द्वारा देय ब्याज दर आदि जैसे विवरण निर्दिष्ट किए जाने चाहिए.

दोनों पक्षों द्वारा डिफॉल्ट करने के लिए भुगतान किया गया ब्याज

मान लीजिए कि बिल्डर प्रॉपर्टी के निर्माण को पूरा करने में विफल रहता है या कब्जा नहीं दे सकता है. उस मामले में, बिल्डर ब्याज के साथ प्रॉपर्टी खरीदार द्वारा प्राप्त राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है. अगर प्रॉपर्टी खरीदार प्रोजेक्ट से नहीं निकालता है, तो बिल्डर को कब्जे तक देरी के हर महीने के लिए ब्याज का भुगतान करना होगा.
इसके अलावा, प्रॉपर्टी खरीदार के रूप में, अगर आप सहमत समय-सीमा के भीतर बिल्डर को भुगतान नहीं करते हैं, तो आपको ब्याज का भुगतान भी करना होगा. भुगतान में रजिस्ट्रेशन शुल्क, नगरपालिका टैक्स, यूटिलिटी शुल्क आदि शामिल हो सकते हैं. 

प्रॉपर्टी खरीदने वाले के रूप में, रेरा एक्ट ने आपके अधिकारों और कर्तव्यों को सूचीबद्ध किया है. वे इस प्रकार से हैं:

• आप स्वीकृत प्लान, प्रॉपर्टी लेआउट प्लान और उनकी विशेषताओं और किसी भी बदलाव के बारे में जानकारी प्राप्त करने के हकदार हैं. आप इस जानकारी को अपने सेल एग्रीमेंट में प्राप्त कर सकते हैं, बशर्ते बिल्डर इस पर हस्ताक्षर करे.
• आपको यह जानने का अधिकार है कि आपकी प्रॉपर्टी किस चरण में है और क्या डेवलपर द्वारा वादे के अनुसार रोज़मर्रा की उपयोगिता के प्रावधान किए गए हैं.  
• प्रोजेक्ट में देरी या छोड़ने के मामले में आप डेवलपर से ब्याज के साथ रिफंड राशि का क्लेम करने के हकदार हैं.
• अगर आप बिल्डर को सहमत भुगतान नहीं कर पाते हैं, तो आप ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं.
• प्रॉपर्टी के लिए ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट जारी होने के दो महीनों के भीतर आपको फ्लैट या प्लॉट का फिज़िकल कब्जा लेना चाहिए.
• आप सोसाइटी या को-ऑपरेटिव सोसाइटी के गठन में भाग लेंगे. 

अगर वे रेरा का पालन नहीं कर पाते हैं, तो रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में शामिल सभी पार्टियों पर जुर्माना लगाया जाता है:

बिल्डर/डेवलपर के लिए

• अगर बिल्डर प्रोजेक्ट शुरू करने से पहले रेरा के लिए रजिस्टर नहीं कर पाता है, तो अनुमानित प्रोजेक्ट लागत का 10% का जुर्माना लागू होगा.
• दंड देने से इनकार करने पर, तीन वर्ष तक की जेल लागू होगी.
• अगर बिल्डर ने रजिस्टर करते समय गलत जानकारी प्रदान की है, तो 5% दंड लागू होता है.

खरीदार के लिए

• रेरा नियमों का पालन न करने पर प्रॉपर्टी की लागत का 5% का जुर्माना लग सकता है.
• अपीलीय न्यायाधिकरण का उल्लंघन करने के लिए प्रॉपर्टी की लागत का 10% का एक वर्ष का कारावास और जुर्माना लागू होगा.

एजेंट के लिए

• रेरा का पालन करने में विफल रहने पर रियल एस्टेट एजेंट को प्रॉपर्टी के लिए 5% जुर्माना देना होगा.
• एजेंट को अपीलीय न्यायाधिकरण के नियमों का पालन न करने के लिए एक वर्ष की जेल या प्रॉपर्टी का 10% भी स्वीकार करना होगा. 

नॉन-रेरा अवधि के दौरान रियल एस्टेट इंडस्ट्री में धोखाधड़ी की गतिविधियों से जूझ रही थी. इसके अलावा, रियल एस्टेट की जटिलता ने आम लोगों को परेशान किया कि वे बिल्डर की मांगों को पूरा करेंगे. ऐसे लोगों के अधिकारों की रक्षा के लिए रेरा की स्थापना की गई थी.
आप चेक कर सकते हैं कि बिल्डर और आपका रियल एस्टेट एजेंट रेरा के साथ रजिस्टर्ड हैं या नहीं. जानकारी राज्य की रेरा वेबसाइट पर मुफ्त में उपलब्ध है. प्रॉपर्टी खरीदते समय खरीदारों के पास कोई आरक्षण नहीं होगा क्योंकि प्रोजेक्ट के बारे में सभी जानकारी ऑनलाइन उपलब्ध होगी.
रेरा ने धोखाधड़ी वाले डेवलपर्स को नियमित किया है, क्योंकि लोग पहले ही उनके साथ जुड़ने से मना कर देंगे. वैध परियोजनाओं को वर्तमान रियल एस्टेट परिदृश्य को बनाए रखने में कोई समस्या नहीं होगी.
रियल एस्टेट की समस्याओं को हल करने के लिए एक समर्पित समिति की स्थापना के साथ, खरीदार, बिल्डर और एजेंट आसान शिकायत निवारण अनुभव का लाभ उठा सकते हैं. 

रेरा एक्ट के सेक्शन 31 में कहा गया है कि बिल्डर, रियल एस्टेट एजेंट और खरीदार एक दूसरे के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं. चरण इस प्रकार हैं:

• चरण 1: प्रत्येक रजिस्टर्ड राज्य की अपनी रेरा वेबसाइट होती है, जिसमें शिकायतकर्ता किसी अन्य पार्टी के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकता है. अपने राज्य की आधिकारिक वेबसाइट पर जाएं और शिकायत दर्ज करने के लिए उपयुक्त विकल्प चुनें.
• चरण 2: प्रोजेक्ट का विवरण और संक्षिप्त शिकायत विवरण प्रदान करें.
• चरण 3: शुल्क का भुगतान करें. ध्यान दें कि फीस अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होगी.
   

अगर रेरा की प्रतिक्रिया असंतोषजनक है, तो आप अपने राज्य के अपीलीय न्यायाधिकरण में शिकायत दर्ज कर सकते हैं. अगर आप अपीलीय न्यायाधिकरण की सुनवाई से संतुष्ट नहीं हैं, तो आप उच्च न्यायालय में जा सकते हैं.

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*शर्तें लागू. इस आर्टिकल में प्रदान की गई जानकारी सामान्य है और केवल जानकारी के उद्देश्यों के लिए है. यह आपकी खुद की परिस्थितियों में विशिष्ट सलाह का विकल्प नहीं है. एच डी एफ सी बैंक लिमिटेड के विवेकाधिकार पर होम लोन. लोन डिस्बर्सल, बैंक की आवश्यकता के अनुसार डॉक्यूमेंटेशन और सत्यापन के अधीन है. ब्याज दरें परिवर्तन के अधीन हैं. कृपया मौजूदा ब्याज दरों के लिए अपनी आरएम या नज़दीकी बैंक ब्रांच से संपर्क करें.