ஆர்இஆர்ஏ சட்டம் பற்றிய அனைத்தையும் தெரிந்து கொள்ளுங்கள்

ரியல் எஸ்டேட் நாட்டின் மிகப்பெரிய துறைகளில் ஒன்றாகும். நூறாயிரக்கணக்கான பில்டர்களுடன், மோசடியாளர்களின் பற்றாக்குறை இல்லை. திட்ட கைவிடல்கள் மற்றும் தாமதங்கள் என்பது பொதுவான பிரச்சனைகளாகும், சொத்து வாங்குபவர்கள் மேற்கொள்ள வேண்டியிருக்கலாம். அத்தகைய பிரச்சனைகளை அகற்றுவதற்கு, இந்திய அரசு 2016 இல் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (RERA) சட்டத்தை நிறைவேற்றியது. சட்டம் சொத்து வாங்குபவர்களை மட்டுமல்லாமல் சொத்து வழங்குநர்களையும் பாதுகாக்கிறது. ஒரு சாத்தியமான சொத்து உரிமையாளராக, நீங்கள் ரேரா வழிகாட்டுதல்களுடன் உங்களை தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். மேலும் அறிய படிக்கவும்.

ஆர்இஆர்ஏ-வின் முழு வடிவம் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையமாகும். மனைகள், ஃப்ளாட்கள் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களை விற்பனை செய்வதற்கு மத்தியில் எழும் பிரச்சனைகளை அகற்றவும் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்கவும் ரேரா சட்டம் இயற்றப்பட்டது. விரைவான பிரச்சனை தீர்ப்பு மற்றும் மேல்முறையீடுகளை கேட்க மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றங்களை நிறுவுவதற்கும் ஆர்இஆர்ஏ பொறுப்பாகும்.
ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர், பில்டர் மற்றும் முகவர் தங்கள் வரவிருக்கும் திட்டங்களை RERA உடன் பதிவு செய்ய வேண்டும். ஆர்இஆர்ஏ-க்காக பதிவு செய்த பிறகு மட்டுமே ஒரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தை விளம்பரப்படுத்தலாம் மற்றும் சந்தைப்படுத்தலாம் மற்றும் வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து புக்கிங்களை அனுமதிக்கலாம். 500 சதுர கிலோமீட்டருக்கு மேல் அல்லது எட்டுக்கும் மேற்பட்ட ஃப்ளாட்களை உள்ளடக்கிய எந்தவொரு திட்டமும் அந்தந்த மாநிலத்தின் ஆர்இஆர்ஏ உடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
ஒவ்வொரு மாநிலத்திற்கும் தங்கள் சொந்த ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை அதிகாரம் உள்ளது. மாநிலத்தின் ரேரா இணையதளத்தில் வரவிருக்கும் ரேரா-பதிவுசெய்யப்பட்ட திட்டங்களை நீங்கள் காணலாம். இணையதளத்தில் நீங்கள் ஒரு திட்டத்தை கண்டறிய முடியாவிட்டால், அந்த திட்டத்தின் டெவலப்பர் RERA உடன் பதிவு செய்யவில்லை, மேலும் அவர்கள் சட்டவிரோதமாக ஃப்ளாட்கள் அல்லது மனைகளை விற்கும் வாய்ப்புகள் உள்ளன. 

RERA சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு வெளிப்படையான நன்மைகளை வழங்குகிறது. இருப்பினும், இது பில்டர் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவரின் உரிமைகளையும் பாதுகாக்கிறது.

கார்பெட் ஏரியா ஸ்டாண்டர்டைசேஷன்

ஆர்இஆர்ஏ-க்கு முன்னர், பில்டர்கள் திட்டத்தின் விலையை கணக்கிடும் வரையறுக்கப்பட்ட தரம் எதுவும் இல்லை. விலைகளை அதிகரிக்க கார்பெட் பகுதியை உயர்த்தும் பில்டர்களின் நிகழ்வுகள் நடைமுறையில் இருந்தன. இருப்பினும், பில்டர்கள் கார்பெட் பகுதியை எவ்வாறு அளவிடுகின்றனர் என்பதை ரேரா தரப்படுத்தியுள்ளது.
ஒரு ரேராவிற்கு, கார்பெட் பகுதி ஒரு ஃப்ளாட்டின் நிகர பயன்படுத்தக்கூடிய ஃப்ளோர் பகுதியாக வரையறுக்கப்படுகிறது. இந்த பகுதி வெளிப்புற சுவர்கள், பிரத்யேக பால்கனி அல்லது வரண்டா பகுதி, பிரத்யேக திறந்த டெரஸ் பகுதி மற்றும் சேவை ஷாஃப்ட்களின் கீழ் உள்ள பகுதிகளால் உள்ளடக்கப்பட்ட பகுதியை விலக்குகிறது. இருப்பினும், கார்பெட் பகுதியில் ஃப்ளாட்டின் உள்புற பிரிவினை சுவர்களால் உள்ளடங்கும் பகுதி அடங்கும்.

நோக்கம் கொண்ட நோக்கங்களுக்காக வாங்குபவரின் நிதிகளைப் பயன்படுத்துதல்

ஆர்இஆர்ஏ பதிவின் போது, டெவலப்பர் ஒரு அஃபிடவிட் உடன் விண்ணப்பத்தை ஆதரிக்க வேண்டும். அஃபிடவிட்-யில் ஒரு புள்ளி, டெவலப்பர் ஒரு திட்டமிடப்பட்ட வங்கியில் பராமரிக்கப்படும் தனி கணக்கில் சொத்து வாங்குபவர்களிடமிருந்து சேகரிக்கப்பட்ட நிதிகளில் 70% டெபாசிட் செய்ய வேண்டும் என்று கூறுகிறது.
தொகை கட்டுமானம் மற்றும் நில செலவுகளை மட்டுமே உள்ளடக்க வேண்டும். திட்ட பொறியாளர், கட்டிடக் கலைஞர் மற்றும் பட்டயக் கணக்காளர் அத்தகைய செலவுகளின் தேவையை சரிபார்க்க வேண்டும். ஃபைனான்ஸ் ஆண்டு முடிந்த ஆறு மாதங்களுக்குள் டெவலப்பர் கணக்குகளை தணிக்கை செய்ய வேண்டும். பயன்படுத்திய நிதிகள் மேலே உள்ள சதவீதத்திற்கு இணங்க வேண்டும். இது வாங்குபவரின் நிதிகளை எந்த விதமான அபகரிப்பும் இல்லை என்பதை உறுதி செய்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தை நிறுவுதல்

ஆர்இஆர்ஏ சட்டத்தை அமல்படுத்திய ஒவ்வொரு மாநிலம் மற்றும் யூனியன் பிரதேசமும் ரியல் எஸ்டேட் பிரச்சனைகளை தீர்க்க அதன் சொந்த மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் என்பது ரேரா அதிகாரிகளால் தீர்க்கப்படாத பில்டர்கள், முகவர்கள் அல்லது வாங்குபவர்களால் செய்யப்பட்ட முறையீடுகளை கையாளுவதற்கு பொறுப்பான ஒரு குழு ஆகும்.

கட்டமைப்பு குறைபாடுகளுக்கான இழப்பீடு

சொத்தை வாங்கிய பிறகு, நீங்கள் ஏதேனும் கட்டமைப்பு குறைபாடு அல்லது சேவை தர பிரச்சனைகளை கண்டால், உடைமை பெற்ற ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் பில்டருக்கு தெரிவிக்க நீங்கள் உரிமை பெறுவீர்கள். வாங்குபவரிடமிருந்து அறிக்கையை பெற்ற 30 நாட்களுக்குள் பில்டர் அத்தகைய சேதங்களை பழுதுபார்க்க வேண்டும். மேலும், பழுதுபார்ப்புகள் எந்தவொரு செலவும் இல்லாமல் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். குறிப்பிட்ட காலக்கெடுவிற்குள் பில்டர் சேதங்களை பூர்த்தி செய்யாவிட்டால் பொருத்தமான இழப்பீட்டிற்கு நீங்கள் உரிமை பெறுவீர்கள்.

முன்கூட்டியே பேமெண்ட் விதிகள்

ஒப்பந்தத்தில் நுழைந்த பிறகு பில்டர் அல்லது டெவலப்பர் உங்கள் முன்பணம் அல்லது வைப்புத்தொகையை மட்டுமே பெற முடியும். ஒரு ஒப்பந்தத்தை உருவாக்கிய பிறகு, பில்டர் சொத்து செலவில் 10% க்கும் மேற்பட்ட முன்பணத்தை ஏற்க முடியாது. விற்பனை ஒப்பந்தம் திட்ட மேம்பாட்டு விவரக்குறிப்புகள், சொத்து உடைமை தேதி, இயல்புநிலைகள் ஏற்பட்டால் பில்டர் செலுத்த வேண்டிய வட்டி விகிதம் மற்றும் பல விவரங்களை குறிப்பிட வேண்டும்.

இரு தரப்பினராலும் இயல்புநிலைக்கு செலுத்தப்பட்ட வட்டி

பில்டர் சொத்து கட்டுமானத்தை நிறைவு செய்ய தவறினால் அல்லது உடைமையை வழங்க முடியாது என்றால். அந்த விஷயத்தில், வட்டியுடன் சொத்து வாங்குபவரால் பெறப்பட்ட தொகையை திருப்பியளிக்க பில்டர் பொறுப்பாவார். சொத்து வாங்குபவர் திட்டத்திலிருந்து வித்ட்ரா செய்யவில்லை என்றால், உடைமை வரை ஒவ்வொரு மாதமும் தாமதத்திற்கு பில்டர் வட்டி செலுத்த வேண்டும்.
மேலும், சொத்து வாங்குபவராக, ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட காலக்கெடுவிற்குள் பில்டருக்கு நீங்கள் பணம் செலுத்த தவறினால், நீங்கள் வட்டியையும் செலுத்த வேண்டும். பணம்செலுத்தல்களில் பதிவு கட்டணங்கள், நகராட்சி வரிகள், பயன்பாட்டு கட்டணங்கள் போன்றவை அடங்கும். 

ஒரு சொத்து வாங்குபவராக, RERA சட்டம் நீங்கள் மேற்கொள்ள வேண்டிய உங்கள் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை பட்டியலிட்டுள்ளது. அவை பின்வருமாறு:

• ஒப்புதலளிக்கப்பட்ட திட்டங்கள், சொத்து தளவமைப்பு திட்டங்கள் மற்றும் அவற்றின் விவரக்குறிப்புகள் மற்றும் ஏதேனும் மாற்றங்கள் பற்றிய தகவலைப் பெற நீங்கள் உரிமை பெறுவீர்கள். பில்டர் கையெழுத்திட்டால், உங்கள் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் இந்த தகவலை நீங்கள் பெறலாம்.
• உங்கள் சொத்து எந்த நிலையில் உள்ளது மற்றும் டெவலப்பரால் உறுதியளிக்கப்பட்டபடி தினசரி பயன்பாட்டிற்கான விதிகள் செய்யப்பட்டுள்ளனவா என்பதை தெரிந்துகொள்ள உங்களுக்கு உரிமை உள்ளது.  
• திட்ட தாமதங்கள் அல்லது கைவிடப்பட்டால் டெவலப்பரிடமிருந்து வட்டியுடன் ரீஃபண்ட் தொகையை கோர நீங்கள் உரிமை பெறுவீர்கள்.
• பில்டருக்கு ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட பணம்செலுத்தல்களை செய்ய நீங்கள் தவறினால் நீங்கள் வட்டி செலுத்த வேண்டும்.
• சொத்துக்கான ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் வழங்கிய இரண்டு மாதங்களுக்குள் நீங்கள் ஃப்ளாட் அல்லது பிளாட் உடைமையை எடுக்க வேண்டும்.
• நீங்கள் சமூகம் அல்லது கூட்டுறவு சங்கத்தை உருவாக்குவதில் பங்கேற்க வேண்டும். 

RERA-க்கு இணங்கத் தவறினால், ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து தரப்பினரும் அபராதங்களுக்குப் பொறுப்பாவார்கள்:

பில்டர்/டெவலப்பருக்கு

• திட்டத்தை தொடங்குவதற்கு முன்னர் பில்டர் ஆர்இஆர்ஏ-க்காக பதிவு செய்ய தவறினால், மதிப்பிடப்பட்ட திட்ட செலவில் 10% அபராதம் பொருந்தும்.
• அபராதத்தை செலுத்த மறுத்த பிறகு, மூன்று ஆண்டுகள் வரை சிறைத்தண்டனை பொருந்தும்.
• பதிவு செய்யும்போது பில்டர் தவறான தகவலை வழங்கினால் 5% அபராதம் பொருந்தும்.

வாங்குபவருக்கு

• ஆர்இஆர்ஏ விதிகளுக்கு இணங்கத் தவறினால் சொத்து செலவில் 5% அபராதம் விதிக்கப்படலாம்.
• மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தை மீறுவதற்கு ஒரு வருட சிறைத்தண்டனை மற்றும் சொத்து செலவில் 10% அபராதம் பொருந்தும்.

முகவருக்கு

• RERA-க்கு இணங்கத் தவறினால் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் சொத்துக்கு 5% அபராதத்தை செலுத்த வேண்டும்.
• மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தின் விதிகளுக்கு இணங்காததற்காக முகவர் ஒரு வருட சிறைத்தண்டனை அல்லது சொத்தின் 10%-ஐ ஏற்க வேண்டும். 

ரியல் எஸ்டேட் தொழிற்துறை ரெரா அல்லாத காலத்தில் மோசடி நடவடிக்கைகளால் பாதிக்கப்பட்டது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் சிக்கலானது பொதுவான மக்களை அவர்கள் பில்டரின் கோரிக்கைகளுக்கு வழங்குவதை பாதித்தது. அத்தகைய மக்களின் உரிமைகளை பாதுகாக்க ரேரா நிறுவப்பட்டது.
பில்டர் மற்றும் உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ரேரா உடன் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளாரா என்பதை நீங்கள் சரிபார்க்கலாம். மாநிலத்தின் RERA இணையதளத்தில் தரவு இலவசமாக கிடைக்கிறது. திட்டம் பற்றிய அனைத்து தகவல்களும் ஆன்லைனில் கிடைக்கும் என்பதால் சொத்துக்களை வாங்கும்போது வாங்குபவர்களுக்கு எந்த ஒதுக்கீடும் இல்லை.
ஆர்இஆர்ஏ மோசடி டெவலப்பர்களை விதிக்கிறது, ஏனெனில் மக்கள் முதலில் அவர்களுடன் இணைக்க மறுக்கிறார்கள். தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் சூழ்நிலையை நிலைநிறுத்துவதில் சட்டபூர்வமான திட்டங்களுக்கு எந்த பிரச்சனையும் இருக்காது.
ரியல் எஸ்டேட் பிரச்சனைகளை தீர்க்க ஒரு அர்ப்பணிக்கப்பட்ட குழுவை நிறுவுவதன் மூலம், வாங்குபவர்கள், பில்டர்கள் மற்றும் முகவர்கள் தடையற்ற குறை தீர்க்கும் அனுபவத்தைப் பெறலாம். 

ஆர்இஆர்ஏ சட்டத்தின் பிரிவு 31 பில்டர்கள், ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் ஒருவருக்கு எதிராக புகார்களை தாக்கல் செய்யலாம் என்று கூறுகிறது. பின்வரும் படிநிலைகள்:

• படிநிலை 1: ஒவ்வொரு பதிவுசெய்யப்பட்ட மாநிலத்திற்கும் தங்கள் சொந்த ஆர்இஆர்ஏ இணையதளம் உள்ளது, இதில் புகார்தாரர் மற்றொரு தரப்பினருக்கு எதிராக குறைகளை தாக்கல் செய்யலாம். உங்கள் மாநிலத்தின் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தை அணுகி புகாரை தாக்கல் செய்ய பொருத்தமான விருப்பத்தை தேர்ந்தெடுக்கவும்.
• படிநிலை 2: திட்ட விவரங்கள் மற்றும் சுருக்கமான புகார் விளக்கத்தை வழங்கவும்.
• படிநிலை 3: கட்டணம் செலுத்துங்கள். மாநிலங்கள் முழுவதும் கட்டணம் வேறுபடும் என்பதை நினைவில் கொள்ளவும்.
   

ஆர்இஆர்ஏ-வின் பதில் திருப்தியடையவில்லை என்றால், உங்கள் மாநிலத்தின் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தில் நீங்கள் புகாரை தாக்கல் செய்யலாம். மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தின் விசாரணையில் நீங்கள் திருப்தியடையவில்லை என்றால், நீங்கள் உயர் நீதிமன்றத்திற்கு செல்லலாம்.

எச் டி எஃப் சி வங்கி பரந்த அளவிலான வீட்டுக் கடன்கள் ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு அல்லது கட்டுவதற்கு. பூஜ்ஜிய மறைமுக கட்டணங்களுடன் போட்டிகரமான வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் காகிதமில்லா கடன் விண்ணப்ப செயல்முறையை நீங்கள் அனுபவிக்கலாம். வீட்டு மேம்பாடு அல்லது நீட்டிப்பு திட்டங்களுக்கு நிதியளிக்க நீங்கள் தனிநபர் கடனைப் பெறலாம். நெகிழ்வான தவணைக்காலங்கள் மற்றும் பாக்கெட்-ஃப்ரண்ட்லி சமமான மாதாந்திர தவணைகள் உங்கள் ஃபைனான்ஸ் நெருக்கடியை குறைக்கின்றன. இருப்பினும், உங்களுக்கு விருப்பமான சொத்து மறு-பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதை உறுதிசெய்யவும்.
கிளிக் செய்யவும் இங்கே எச் டி எஃப் சி வங்கி வீட்டுக் கடன் பற்றி மேலும் தெரிந்துகொள்ள.
வீட்டுக் கடன்கள் மீது பெண்கள் சிறந்த டீலை பெறுவார்கள் என்று உங்களுக்குத் தெரியுமா? மேலும் பலவற்றை தெரிந்து கொள்ள இங்கு கிளிக் செய்யவும்.

*விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகள் பொருந்தும். இந்த கட்டுரையில் வழங்கப்பட்ட தரவு பொதுவானது மற்றும் தரவு நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே. இது உங்கள் சொந்த சூழ்நிலைகளில் குறிப்பிட்ட ஆலோசனைக்கு மாற்றாக இல்லை. எச் டி எஃப் சி பேங்க் லிமிடெட்-யின் சொந்த விருப்பப்படி வீட்டுக் கடன். கடன் வழங்கல் வங்கியின் தேவைக்கு ஏற்ப ஆவணங்கள் மற்றும் சரிபார்ப்புக்கு உட்பட்டது. வட்டி விகிதங்கள் மாற்றத்திற்கு உட்பட்டவை. தற்போதைய வட்டி விகிதங்களுக்கு உங்கள் ஆர்எம் அல்லது அருகிலுள்ள வங்கி கிளையுடன் சரிபார்க்கவும்.